复牌、业绩发布！这一次，“不死鸟”命够硬吗？
The following article is from 杠杆地产 Author 杆姐
春天临近，出险房企陆续传出一些好消息。比如融创，再如佳兆业。
2023年3月10日，港股上市房企佳兆业集团公告，于当日上午9时正起恢复买卖，这距离其停牌已过去接近1年。
期间行业变化，让人唏嘘。
01
停牌风波
时间回到2022年4月1日，佳兆业集团发布公告：自当日上午9时起暂停买卖，以待刊发2021年度业绩。
这几年里，房地产行业雷声滚滚，佳兆业亦难独善其身。危机最早开始在2021年，据凤凰WEEKLY报道，2021上半年，就有佳兆业内部员工被告知公司下半年资金链即将断裂，彼时的佳兆业还沉浸在福布斯榜单跃升215名的喜悦中。
接着2021年11月，果然，佳兆业发文表示，受集团流动性困难影响，由深圳锦恒财富管理有限公司发行、佳兆业集团（深圳）有限公司担保的财富产品出现兑付逾期，正采取多项措施解决问题。
根据公开消息杠杆地产看到，上述产品本金119.13亿元，到期利息8.75亿元，合计本息127.88亿元。截至当年11月3日，到期未兑付逾3亿元。
当年12月，佳兆业美元债也爆雷：发行的2021年6.5%优先票据未按时支付本息共计4.129亿美元；
同时，2023年到期的11.95%优先票据、2025年到期的11.7%优先票据宽限期届满后同样未支付利息，共计8837.63万美元。
彼时佳兆业发公告称，其优先票据的未偿还金额为117.8亿美元，一直与其优先票据持有人的代表商讨，就尚未支付的优先票据制定全面债务重组计划。
此后，佳兆业便开始一系列自救行动。先是有港媒报道，佳兆业集团主席郭英成在香港屯门第48区青山公路青山湾段的一处住宅用地卖掉了，价格为37.7亿港元；紧接着还有一系列卖资产行动……
2022年上半年，佳兆业的“白衣骑士”似乎出现。当年3月，其宣布与中铁五局签署战略合作协议，推动大湾区城市更新深度合作。
4月，佳兆业、招商蛇口均发布公告，称双方以及长城资产共同签署了《战略合作协议》，各方拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。
2022年7月，佳兆业的多个物业、土地项目又被中信系接手，涉及大概500多亿元的货值。
02
不死鸟
在这里杠杆地产感叹一句，对佳兆业来说，中信系真是“救世主”般的存在。
2015年，佳兆业也曾面临重大危机。彼时生死攸关之际，中信银行联合中信信托、平安银行，给佳兆业提供800亿元的纾困贷款，助其自救。最终佳兆业亦不负众望，当时美元债史上最大的债务重组完成，佳兆业成功复牌，“起死回生”。
此后，江湖上便给了佳兆业一个“不死鸟”的别称。
“不死鸟”佳兆业，有着颇为戏剧的发展历程，这背后的起伏也大都与时势有关。
1998年7月房改启动，全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化。1999年，郭氏家族就成立了深圳佳兆业地产。郭氏家族三兄弟郭俊伟、郭英成、郭英智都是潮汕人，在创办佳兆业之前，他们做的是贸易及工业生意。
赶上风口，前期佳兆业通过收购烂尾楼，再与其他开发商合作开始逐渐在圈内打响名号，被称为“烂尾楼之王”。
名声积累后，2006年左右，我国房地产行业腾飞，房价也爆发式上涨。佳兆业期间通过各种资本操作，不断扩大规模，并成功于2009年在香港联交所上市。此时的“烂尾楼之王”成为“旧改之王”。
2009年是个特殊的年份，那一年，4万亿资金大刺激，楼市狂欢，全国房价增长率到了23%左右。佳兆业亦开始腾飞，公开数据显示，2008年，佳兆业的年销售额还是31亿元，2013年，这一数据就飙升到了239亿元。
腾飞之后，时势又给佳兆业一次重击。2014年，因为一些政治相关等原因，佳兆业深圳预售的多个楼盘房源被锁，现金流迅速枯竭导致债券违约，离卖身只有一步之遥。最后，如杠杆地产前文说的，因为一些大金主的驰援，佳兆业最后“起死回生”。
03
业绩下滑背后
如今，再次陷入险境的“不死鸟”率先复牌，此次，时势似乎有微妙变化，这从佳兆业最新发布的业绩公告里可以窥见一二。
如上表佳兆业2021年业绩公告显示，其当年营收355.4亿元，同比下降36.3%；公司拥有人应占年度亏损约为127.3亿元，应占年度溢利约为54.5亿元；
2021年，佳兆业连同其合营企业及联营公司合约销售约923.5亿元，全年交付41个项目约3.2万套房源。
2021年，佳兆业的归母净利润为-127.27亿元，主要受到其他经营净收益、拨备信贷亏损、以及投资物业公允值拖累。其中，影响利润最大的因素来自其他经营净收益，2021年为-72.62亿元。
2021年，佳兆业的毛利率同比下降15.5个点，为13.0%。基本都是由于降价促销，后续影响了毛利率，以及期内所确认的物业销售成本比上年同期高。
2022上半年的情况也差不多：营收约134.3亿元，同比减少55.3%；公司拥有人应占期内亏损约76.7亿元。合约销售约105亿元，下降多少杠杆地产就不说了。
毛利率2022上半年佳兆业比2021全年略有上升，为17.2%。期内现金及银行结余33.22亿元。
截至2022年6月30日，佳兆业并未按预定还款日期偿还数额约为231.585亿元的若干银行及其他借款。因此，本金总额约为871.47亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。
美元债方面，佳兆业称，力争于2023年7月前出台初步解决方案。此外，尽管佳兆业近期尚无新的拿地计划，但其表示，大湾区的城市更新项目储备可以支撑企业中长期的可持续发展。
数据背后，也代表了诸多房企目前的情况，这就是杠杆地产说的时势变化。要知道在2015年前后，佳兆业第一次“生死关头”，其中不可忽视的大背景是房地产行业再次起飞。
好消息是，佳兆业开了个头：顺利复牌了，复牌也是房企实施重组的重要一环。而很多出险房企，目前仍在努力复牌中。根据港交所《上市规则》规定，如果上市公司持续停牌18个月，港交所便有权将股份摘牌。
据证券时报统计，除佳兆业外，至少仍有12家内地房企因未能刊发2020、2021年度业绩而停牌。
希望佳兆业能给所有出险房企打个榜。
本文未标注出处的财务图表，均源自佳兆业有关公告，特此说明并致谢
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